Guia de consejos para preparar tu vivienda para alquilar

¿Sabes cómo preparar un apartamento para alquiler con miras a lograr un trato exitoso con los inquilinos? Si tienes pensando poner un apartamento en alquiler te tenemos esta guía de consejos que te ayudarán a acondicionar y negociar tu propiedad.

1. Prepara un plan de reformas y/o reparaciones: En ocasiones es necesario realizar reformas en el la vivienda, en especial si ya está tiene algunos años. Por eso te aconsejamos que elabores un presupuesto con los posibles cambios críticos que necesita tu vivienda. No siempre serán grandes, a veces con pintura para las paredes, cambio de vidrios quebrados y un nuevo sistema de iluminación se logra resultados espectaculares. Al hacer una reforma céntrate en atender zonas críticas como la cocina y el baño. Estas son las áreas que más inspeccionan los inquilinos. Lleva nota de que cambios o reparaciones necesitan para estar al 100%. Considerando lo anterior las reparaciones mas usuales y necesarias son;
   1. Reparación de techos
   2. Resanes de paredes y esquineros.
   3. Pintura general de toda la casa.
   4. Lechada de cerámicas de baños y cocinas
   5. Reparación y o ajustes de closets y gabinetes.  

2. APU Análisis de precios unitarios y presupuesto: Considerando que realizar las reparaciones y mejoras, aumenta el atractivo y valor económico de la propiedad. A continuación, te guiaremos en el proceso de elaboración de un presupuesto básico el cual estará dividido en dos partes; (APU) Análisis de precios unitarios y presupuesto. Para iniciar definiremos que es un (APU); es el examen detallado que se hace a una unidad de obra con la finalidad de conocer por separado, sus características constructivas y los elementos de costos que lo componen para sacar conclusiones y establecer su precio previo a la construcción y demostrar lógicamente su valor monetario. A continuación, un APU con algunas actividades básicas para repara y pintar una vivienda. Estos valores son basados en la edición de Construdata de Logística y construcción numero 205 edición de Diciembre de 2022 a 2023

Con el resumen de los valores unitarios anteriormente dados podrás elaborar el presupuesto de acuerdo a las medidas de tu vivienda. 

3. Pinta la vivienda de color blanco al igual que otros muebles: El blanco es un color que refleja la claridad y por eso al usarlo en las paredes optimizarás el espacio y la captación de luz natural en el apartamento. Este cambio simple lo puedes hacer tú sin necesidad de reforma. Invita a algunos amigos a ayudarte y culminarás la tarea más rápido. El objetivo principal es crear sensación de amplitud, limpieza, frescura y de contar con un lugar “nuevo”. Este es un pequeño cambio estético muy beneficioso al momento de hacer fotografías y es uno de los motivos por los que unas viviendas se venden mejor que otras. No te limites solo a las paredes, también atrévete a pintar los estantes y mobiliario pesado. Aporta ligereza y calidez a los espacios.

4. Cuida los puntos de luz en el apartamento: Si ya pintaste de blanco varias zonas de tu apartamento es momento de trabajar las zonas de luz. Aquí te damos algunas ideas para hacerlo:
   1. Primero quita todas esas cortinas pesadas que cubren los ventanales y entradas a la terraza. Reemplázalas por telas ligeras y transparentes que faciliten la percepción de la luz natural.
   2. Coloca un espejo mediano o grande en una zona estratégica para que refleje la luz y haga que la vivienda se vea espaciosa.
   3. Instala lámparas con bombillos de luz día en puntos oscuros del salón.
   4. Amplia el marco de las ventanas o reemplaza los viejos cristales por unos nuevos.

5. Haz una limpieza profunda de toda la vivienda: Primordial que antes de tomar fotos o recibir a cualquier persona en la casa realices una limpieza profunda del apartamento. Esto puede tomar días si se trata de un espacio grande, así que ármate de paciencia y toma un fin de semana para ponerte con ese trabajo. Pon atención sobre todo a las áreas pequeñas, al baño y a la cocina, lugares que tienden a acumular mayor suciedad diaria.
6. Realiza una revisión técnica: El funcionamiento de los tomacorrientes, los timbres, las tuberías, las bombillas y los grifos son detalles que no se te pueden escapar. Para los inquilinos representa una molestia innecesaria lidiar con esta clase de problemas apenas mudarse. Por eso es te recomendamos que inviertas en contratar a alguien que repare esos problemas técnicos en el apartamento. En caso contrario corres el riesgo de que tu propiedad pierda valor ante los inquilinos. Ahora si quieres ir un poco más allá para darle tranquilidad a tu futuro arrendatario deje una copia de la certificación RETIE que tuvo que realizar la constructora a la vivienda en su momento. De lo contrario igualmente podrá solicitar una inspección RETIE.

ERRORES COMUNES EN EL PROCESO DE ALQUILER

No evaluar los futuros arrendatarios: No evaluar e investigar moral y económicamente a los futuros arrendatarios, a través de un minucioso estudio crediticio, recurriendo a una base de datos con años de registros, accediendo a información veraz de las principales centrales de riesgos y verificando la información contenida en los formularios de solicitud de estudio de arrendamiento.

No tener contrato de alquiler: Es común que los propietarios les alquilen a sus amigos o “personas de confianza” con tratos de palabra. Esto a efectos legales es muy peligroso ya que si la persona decide dejar de pagarte no tendrás ningún aval para probar que le estás alquilando. Incluso si conoces al inquilino haz un contrato de arrendamiento.

No suscribir o redactar incorrectamente un contrato de arrendamiento: El contrato de arrendamiento exige la correcta redacción de acuerdo a los lineamientos que exige la ley 820 de 2003, en concordancia con nuestro código civil y el estatuto de notariado y registro decreto 960 de 1970. Lo cual en caso de existir errores en este contrato hará que en caso de ser necesaria la restitución del inmueble y el cobro ejecutivo de los cánones este proceso se dificulte.

Firma de los arrendatarios y fiadores:  No tener la certeza jurídica de la identificación de las partes a través de una diligencia de presentación personal además de su autenticación en la firma de los contratos de arrendamiento. Puede dejar en riesgo un contrato de arrendamiento los cual en casos ha conllevado al inicio de procesos penales involucrando a los arrendadores y a su vez estos arrendadores perdiendo varios cánones de arrendamiento. Aunado a lo anterior existe la posible falta del; control, inventario o custodia documental. 

No hacer o no realizar correctamente el inventario de la vivienda: Al momento de la entrega no hacer o no realizar correctamente el inventario de la vivienda es un riesgo que puede incurrir el arrendador en su detrimento patrimonial. Que puede terminar en no tener la certeza a su favor al momento de la entrega del inmueble. Quedando el arrendador impedido o sin la prueba suficiente para realizar reclamaciones por daños ante las autoridades jurisdiccionales.

Fijar precios cánones de arrendamiento ilegales o bajos: Los precios de alquiler en Colombia están regulados tanto en su precio inicial al momento de suscripción del contrato como de sus aumentos en el tracto sucesivo de los contratos. Imponiendo así limites de acuerdo al valor de la vivienda y a los aumentos anuales. Conllevando este posible error a sanciones por parte de la alcaldía municipal correspondiente de hasta (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes. Ahora caso contrario esta el de fijar precios del canon de arrendamiento demasiado bajos para lo cual recomendamos contar con; una valoración,  avalúo del inmueble o asesoría de agencias inmobiliarias.

No contar con una agencia inmobiliaria: Las agencias inmobiliarias entre cuyas actividades principales esté las labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios de arrendar bienes raíces destinados a vivienda urbana, son empresas generalmente con personal capacitado para realizar todas las actividades anteriormente descritas. Estas agencias inmobiliarias deberán de contar por obligación de ley con la respectiva matricula de arrendador, la cual las somete a una vigilancia de parte del ente municipal, a fin de otorgarle garantías tanto arrendadores como arrendatarios. Razón por la cual consideramos un error no contar con una agencia inmobiliaria. 

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Director comercial

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Daniel Esteban Garces Jaramillo

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